Conseguir que los morosos paguen con reclamación judicial.
A través de este blog, os aporto diversas experiencias y conocimientos para conseguir la tramitación efectiva de la reclamación judicial a morosos integrantes en Comunidades de Propietarios.
Como cuestión inicial, destacar que son de vital importancia los trámites y documentación que debe elaborar su Administrador de Fincas, dado que tanto la citación a Junta, notificación del acuerdo de liquidación de deuda y certificación de la liquidación de la deuda, son requisitos imprescindibles para la presentación de la reclamación judicial al Propietario moroso.
Aconsejo disponer de nota simple registral que acredite la titularidad de la finca, notificar al moroso el acuerdo de liquidación de deuda, mediante burofax, días siguientes a la celebración de la Junta, así se conseguirá iniciar los trámites sin demora y darle la oportunidad al deudor de pagar cuanto antes o de que se manifieste en relación a su posible aceptación o negativa al pago.
En el acuerdo de liquidación de deuda, su Administrador de fincas debe detallar las fechas de recibos, sus importes, sus periodicidades e incluso su carácter ordinario y extraordinario, evitando, en caso contrario, la picaresca del deudor oponiéndose al pago por alegar falta de claridad en las cantidades reclamadas.
Si pasados tres meses, desde la notificación efectiva del acuerdo de liquidación de deuda, no se ha ingresado la deuda o no ha firmado compromiso de pago, su Administrador de Fincas debe derivar, sin retraso, al Letrado el encargo de interposición de la reclamación judicial oportuna, determinando el Abogado si presenta la petición inicial de proceso monitorio (más común y aconsejable por ser procedimiento menos complejo, mas práctico y agil y menos costoso) o bien el procedimiento declarativo correspondiente (verbal u ordinario en atención al su cuantía).
El Letrado intentará comunicar, nuevamente, al propietario moroso la deuda y el encargo de su reclamación judicial, dando reiteradamente, la oportunidad de pago. Si no se consigue el pago, las opciones efectivas de cobro se garantizan interponiendo la reclamación en el Juzgado.
Cabe destacar, que en el Juzgado analizará con detalle los documentos que consten en la reclamación recibida por la deuda a la Comunidad de Propietarios, pudiendo ser exclusivamente necesario, en caso de iniciarse un procedimiento monitorio, aportar el justificante de la notificación del acuerdo de liquidación de deuda y certificación de la liquidación de la deuda (firmado por el Secretario de la Comunidad y con el visto bueno del Presidente).
Si la reclamación judicial consta de oposición del deudor y llega al celebración de juicio, en la vista al mismo, el deudor alegará todo tipo de motivos no justificados para generar dudas en la efectividad de los trámites de la Comunidad previos al juicio, es por ello, que adquiere un papel trascendental que, tanto el Presidente de la Comunidad, como el Administrador de Fincas/Secretario sean citados cómo testigos a juicio a declarar, habiendo preparado sus respuestas a las preguntas que se le hagan con claridad y contundencia acerca del total de la deuda, de su aprobación en Junta de reclamar la deuda y de la constancia de que el deudor ha recibido la notificación del acuerdo de liquidación de deuda.
Si la Comunidad obtiene resolución judicial a su favor con condena de pago al moroso y la cuantía del principal reclamado y condenado no supera los 3000 euros, el Propietario moroso y condenado no tendrá posibilidad de interponer recurso a la sentencia en sede judicial.
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A. Garcés.
ABOGADO COLEGIADO ICAA 3.622
ADOR. DE FINCAS COLEGIADO 04/4188
